上海楼盘规划：实用指南

大家好啊，我是阿明，做上海房产这一行也有七八年头了。今天约了朋友小王一起喝个茶，聊着聊着就说到上海楼盘规划这块儿了。小王最近看中了松江的一个楼盘，买房前想多打听打听这块儿政府的规划是什么样的，我就顺势讲了讲我的看法，今天我跟大家也顺便分享一下。

上海楼盘规划到底有多重要？

我告诉你，现在买房可不比以前，光看地段、楼层这些基础条件都不行，这套楼盘未来的发展空间也得考虑进去。比如说你现在花几百万买个房子，十年后它要是成了拆迁区，那不亏大了。
上海这几年变化可大了，新城区、旧城区改造，地铁一条条修过去，幼儿园、中学也越建越多。买房子和买股票一样，你看准了方向，肯定不亏。选对了规划好的楼盘，几年后不涨价那才见鬼了。但是呢，我见过不少人，光看眼前的几套房子，好像还挺便宜似的，结果呢，买了以后发现周围哪儿都建起来了，他自己反倒跑偏了。
这里我要说一句，上海楼盘规划啊，可不是看看楼书或者网站上那几张效果图就完了。它背后有政府的规划文件，有交通、教育、商业配套的长远安排。这一点啊，用我们老话说就是"站得高才能看得远"。所以我常跟朋友们讲，选房子啊，就得当一位有远见的投资者。

上海常见的楼盘规划类型都有哪些？

其实上海的楼盘规划也是多种多样的。看看这几年大家常听到的吧。
A、产业园区规划：比如说在临港、前湾这些新片区，政府专门规划了产业园区，吸引高科技企业和人才落户。买这些地方的房子，就得好好的了解那片的发展规划。我跟你说啊，这类区域最吸引人的不一定是房价，而是未来可能在这里就业的机会。
B、 TOD 模式：这种模式在上海特别多，就是以地铁站为核心，周围规划住宅、商业区的整套组合。大家都知道地铁附近比较方便，但这到底方便到什么程度，还得看周边的配套有没有跟上。举个例子，松江火车站附近搞的那个 TOD，出门就是地铁，周边商场、学校也配套齐全，我就特别看好这种类型的楼盘。
C、城市更新项目：比如杨浦滨江这些老城区改造的项目，把过去的厂房、码头拆迁了，变成景观带、住宅区、创意园区。这种地方的房子往往气质很高级，后代的规划也得投资者多留个心眼儿。记得有个朋友买了内地标项目，结果发现周边都是烂尾工地，到头来反而把自己搞得心力交瘁。所以啊，买这种地方的房子一定要踢开花架子，看准真正落实的规划。

怎么看懂上海楼盘规划？别让开发商忽悠了

这一块是我特别想提醒大家的。我见多了被开发商忽悠买单的案例，尤其是在销售时不经意间把规划说得那么美好，实际交付的时候差太多了。
首先呢，大家买房一定要去查政府公开的"控规"资料。这个听起来高大上，其实就是规划管理部门的控制性详细规划。它包括的是地块的用地性质、容积率、绿地率这些核心指标。你可以在上海市政府官网查，现在也有不少平台可以查这些信息。
其次，如果你对土地信息不太熟，不妨找当地的房产专家，我也是这么做的。上海每个区域的情况都不一样，有些区规划变动特别频繁，比如说嘉定区，去年可能还在炒什么想象产业园，今年又传出什么消息。找个懂行的放心里比较踏实。
第三呢，我有个小窍门叫你要学会看"出让条件"和"限制条件"的区别。开发商往往重点宣传出让条件的利好，比如地形好、环境棒，但是限制条件他们就不愿意提了。比如说住宅限高，限容积率，或者临近学校不得开快餐厅。这些口说出来的时候，就别轻信，最好写白了看。 所以啊，买房子这件事，说到底就是要有自己的规划眼光。与其担心被忽悠，我更建议大家，多花点时间多做一些功课。现在网络这么发达，查资料很容易。花一天时间去查阅一下官方文件，找两个附近的懂行邻居聊聊，买起来才心里有底。反正我就是这么过来的，也没什么值得骄傲的，只是多留了个心眼罢了。