上海楼盘公寓怎么选？过来人给你几点实在建议

你是不是也想过，在上海这样一个寸土寸金的地方，买一套属于自己的公寓？我身边不少朋友都动过这个念头，但真到看房的时候，又觉得眼花缭乱，不知道从哪下手。今天我就跟你聊聊，选上海楼盘公寓那些最实在的门道，不整那些虚的，全是干货。

先搞明白：公寓到底适合谁？

咱们首先得说实话，公寓和住宅是两码事。公寓一般面积小、总价低，但产权大多是40年或50年，而且很多不能落户、没有学区。所以你要想清楚，买公寓是为了自住过渡，还是为了投资收租？我之前有个同事，刚来上海工作，手头预算有限，买了一套小公寓自己住，后来换房了出租，每月租金也挺可观。但如果你是为了孩子上学，那公寓就不太合适了。一句话：上海楼盘公寓适合预算有限、追求地段便利或者想收租的朋友，不适合求稳的家庭刚需。

地段！地段！还是地段！

买公寓最重要的就是位置。你想想，买公寓的人大多图个方便，要是离地铁站太远，上班通勤俩小时，谁还愿意买？我建议你优先考虑地铁站步行10分钟以内的项目，尤其是几条线路交汇的枢纽站，保值潜力大。另外，周边有没有商业综合体、写字楼集中区也很关键，因为这些地方租房需求旺，以后你要出租也好租。比如浦东的世纪大道、徐家汇、静安寺这些区域，上海楼盘公寓的价格虽然高一些，但流动性好，不容易砸手里。

户型、层高、朝向，一个都不能马虎

公寓的户型通常比较紧凑，但越是这样越要仔细看。很多公寓是开放式厨房，只有电磁炉没有天然气，你要是喜欢做饭，可能会觉得不方便。层高也很重要，一般公寓层高在3米左右，如果低于2.8米，住起来会感觉压抑。还有朝向，尽量选朝南或者东西向的，朝北的公寓常年晒不到太阳，冬天阴冷，住着不舒服。我之前去看过一个楼盘，样板间装得特别漂亮，但实际户型图一看，卫生间没有窗户，这以后通风除湿都是问题。所以咱们看房的时候，一定要实地感受，别光看样板间。

产权性质和水电燃气，问清楚再下手

公寓的产权分两种：一种是商办性质的，另一种是住宅性质的。商办性质的不能通燃气，水电费按商用标准收，比住宅贵不少。但有些开发商后期可以申请改民用水电，不过不一定能成功。住宅性质的公寓就相对好一些，能通燃气、民用水电，但这类产品市面上比较少。你在看上海楼盘公寓时，一定要问清楚销售这几点：产权年限、是否通燃气、水电收费标准、能不能落户（大部分不行）。别被“不限购”冲昏了头脑，这些细节直接影响你以后的居住成本和便利性。

物业管理和周边环境，决定你的居住体验

公寓楼通常住户多、流动性大，所以物业管理特别重要。好的物业会让楼道干净、安保到位，差的物业可能连电梯坏了都没人修。你可以去项目实际走走，看看楼道有没有杂物堆积，电梯间是否整洁，问问住户对物业的评价。另外，周边环境也要留意，有些公寓楼下就是餐饮商铺，晚上可能噪音大、油烟重。你要是睡眠质量不好，最好选楼层高一点或者远离商铺的位置。

投资回报率怎么算？别光听销售吹

如果你买公寓是为了投资，那就要算清楚账。一般公寓的租金回报率在3%-6%之间，你可以用周边的租金水平除以房价来估算。举个例子，一套总价200万的公寓，如果每月租金能到6000元，年租金7.2万，回报率就是3.6%。还要考虑空置期、物业费、维修成本等。很多销售会跟你说“包租”或者“托管”，但这些承诺往往有附加条件，要仔细看合同条款。我的建议是，别贪图太高的回报承诺，那很可能是个坑。

总结一句大实话

说了这么多，其实就一句话：买上海楼盘公寓之前，先想清楚自己到底需要什么，然后盯紧地段、户型、产权、物业这四个关键点，别怕麻烦，多跑几个项目，多问问已经入住的业主。毕竟买房是大事，谨慎一点总没错。如果你现在正打算看房，不妨加我微信（shanghai.fangjia.fun），我可以帮你参考参考。