上海房产交易税费：实用指南

嗨，最近是不是很多朋友在考虑在上海买卖房产呢？我身边就有人正准备换房，结果被各种税费搞得一头雾水。今天咱们就来聊聊这个话题，我跟你讲，房产交易涉及到的税费可不少，但只要弄明白了，也能省下一笔不小的开支。

上海房产交易的主要税费都有哪些？

首先来聊聊上海房产交易涉及的几种主要税费。我之前就有朋友问我，交易房产到底要交哪些税？简单来说，大致有这几种：

• 契税：这个是买房时要交的主要税种，税率根据房屋类型、面积和购买时间不同而异
• 增值税：卖房超过两年的话通常免征，但如果是非普通住宅，可能就得按差额的5.6%缴纳了
• 个人所得税：有两种交法，一种是根据差额的1%或20%，另一种是普通住宅的话按成交价的1%
• 印花税：老城区可能涉及，但交的不多，2元/平方米
• 登记费：买方要交，大概是80到200元不等

我跟你讲，这些税加起来可能就占了房产总价的好几百分比，所以弄清楚每样钱该出多少很重要。

契税怎么算？不同情况下的税率差异很大呢！

说到房产交易，契税应该是大家最关心的了，尤其是买房时。

实际上，契税的税率确实不低，但是根据不同情况又有不同：

• 首套房普通住宅，如果是买90平米以下的，1%就能搞定；90到144平米之间，算是1%到1.5%；买的是144平米以上的，税率就是3%
• 首套房非普通住宅，无论大小，最低是3%（其中90-144平米的又是1%到1.5%），144平米以上的就是3%
• 二套房的税费就更复杂了，你是不是也担心自己买的不是首套房？我上回就遇到个朋友，因为二套房要多交不少钱，心疼了好久
• 新购房与原售房时间也有关，如果是满五唯一，简直不要太划算，除了契税，还能免一些其他税费

我之前就帮朋友算过一笔账，因为他买的小户型是首套普通住宅，结果比起那些买大房子的朋友，能省下不少契税钱，开心得很！

二手房增值税和个人所得税到底是怎么算的？

记得我有个朋友急匆匆跑来找我，说他要卖二手房，不知道要交多少税，心里打鼓呢。

其实啊，二手房增值税各个地方政策不太一样，但按照上海目前的规定：

• 增值税：只要房子满2年了，一般就不用交。个人特别要注意的是，如果卖掉还没满2年，又想卖新的二手房，这样算下来就得多交不少增值税了
• 个人所得税，也有两种算法：
• 一种是按差额，就是卖掉的价格减去买进的价格，然后乘以1%或者2%
• 还有一种就是按全额的1%来交，这种情况一般适用于买的是普通住宅，而且个人没有差额凭证的

好多人都在这里容易弄错，我跟你讲，我在给朋友们建议的时候，总是提醒他们一定要搞清楚自己买的时候差多少，这样才能算清楚卖的时候要交多少个税。

实际例子：一起来看个真实的过户流程和费用情况

完蛋，我这个例子是从网络上找的，复制下来改了数字，我们可以模拟一下上海一个普通住宅的交易：

张明，上海人，买了一套二手普通住宅，房屋总价300万，面积90平，是他的第一套房。

那么，他需要交这些钱：

• 契税：因为是首套房买90平米普通住宅，税率是1%，那就是30万
• 增值税及附加：房子是他名下房产，而且满两年，所以免交了
• 个税：首套房普通住宅，所以可以按成交价的1%交，那就是0.8万（上海个税一般按成交价或差额的一定比例）
• 印花税：老房子可能涉及，但如果是新交易的普通住宅，上海现在好像免了
• 登记费：80元

买出去，张明总支出多少？契税30万，个税0.8万，登记费80元，总共才30.8万。卖房的时候还要再交些税费才对，但是因为买的时候交了，这两笔税费是不对等的。

你看，把各种费用叠加起来，感觉好贵，但实际上经过仔细计算，整体税费是可以接受的。关键时候知道怎么算，心里就有底了。