上海房产交易方式全解析

朋友间帮忙代持房子,靠谱吗?

我上海的朋友小王去年买了第一套房子,房价普涨,一下子买不起第二套。今年,他同学需要在上海购房,于是他们商量让同学当名义上房东,小王负责还贷和居住。这种通过亲戚朋友代持房产的方式,在我多年的房产经验中并不少见。要我说,这种做法利弊都有。

代持的好处显而易见,它能帮你规避限购政策。比如现在上海双限购政策下,认贷认房,普通家庭首套最低首付35%,二套最低首付50%。但如果你用父母或长期未购房的亲属名字代持,就能假装是首套房,享受较低的首付比例。

当然,代持最大的风险就是信任问题。看看新闻里那些房产纠纷,代持房产往往成为诉讼焦点。万一将来房价暴涨,原户主想转走房子逃避税费,纠纷就爆发了。再者,如果代持人需要出售或抵押自己的房子,这个交易直接就触碰到你的房子了。

不同的上海房产转让方式,适合不同人群

代持风险这么高,那买卖倒不就更常见了吗?其实房产买卖是上海市场上最主流的交易方式。种类也多,有直客买卖、链家、我爱我家这些中介平台交易,也有一些青年白领尝试的互联网平台交易。关键得看你想要什么样的交易速度、保护程度、以及花销多少。

我要提醒大家,上海房产交易时间周期很不一样。比如在金沙江路、古北那边的老破大小区,如果不动结构改造,一般评估抵押落地要2个月到3个月不等,而软装交付的新房动辄要半年到一年时间。

如果你是卖掉现在房子又急着买另一套,别忘了查好二手房评估价格和贷款能力。我带你算笔账,靠着{{content}}。这是根据不同户型设计计算的。对于初次购房的年轻朋友,安全稳健的买卖是最合适的。

慎重考虑:你了解交易额多少才算合理吗?

我们来到交易额确定环节。这个问题我见得多了,有些朋友吃亏只在于数额没算好。比如说徐家汇附近的一套老公寓,挂出价格370万,硬是砍到285万?是房价虚高吗?不是,它就是成交时间上晚了半年,0.3倍流速年价差拉低了总收益。

有没有合同才有保障,这点大家都懂,我悬着心花钱买下,你放心吗?其实合同只是底线保障,交易过程中有很多隐形成本更值得关注。首付300万的别墅,可能还需要额外支付经纪人佣金、产权代办、金融落地等。虽然这些费用翻倍时间比房子周期长,但直接关系到你的钱袋子鼓不鼓。

我建议在确定交易价时,不仅看到账面金额,更要估算实际支出。如果你有购房资格了,多问几家估价机构比较一下。价格合理不是看上去那么让步多少,而是要有节奏地还价。

购买时,还得把物业管理费、水电煤改造费、装修补贴费等也计入成本。比如现在比较热门的杨高中路一带新盘,如果不提前做好预算,90平米户型装修预算少了能少十几万,每个人消费习惯不同。以上这些费用,会不会影响你这个预算不够了你呢?还真可能影响不少。所以老大老不要在买的时候急于做决定,建议先做详细预算。

单纯的直客交易虽然透明,但也不能掉以轻心,中介抽佣谈判,后续维护都比经纪人多花不少力气。让豪宅中介攥个手印?不可能完成的任务!