上海房产交易审计：实用指南

大家好啊，我是老王，今天咱们来聊聊上海房产交易审计这事儿。

最近和几个做房产的朋友喝茶聊天，发现很多人对这一块儿存在不小的误解。你可能也是其中之一：觉得房产交易无非就是签个合同，走个流程，至于审计？又不是去商场买东西，干啥要审计？我之前也遇到过，很多人抱着这样的想法去操作，后面常常踩坑。

为什么房产交易要审计呢？

我跟你讲，房产交易跟买普通商品可不一样，涉及到钱多得多，人多得多，事儿也多得多啊。大家在交易过程中，会遇到卖家不是房子的唯一权利人、有隐藏抵押、共有产权方未签字等等各种问题。这些看起来可能不重要，但实际上真的会让交易夭折。各位想想，你花了一个月工资去买一套小房，结果发现不是自己的，是不是很窝火？审计就是防范这样的问题，帮你把关，看看这房子到底有没有问题，交易利害关系人才没有纠纷。

举个例子吧。小张前两年买了一套老公房，当时房子是老公公一个人名下房产，现在老公公去世了，不到两个月骨灰都还没化掉，小张突然接到银行通知，说这个房子有抵押，是他过世的老公公欠了一屁股债给银行用这个房做了质押。这个事儿来得雷，去得快，去法院一查，确实有。当时小张烦不烦恼？我跟小张聊完这事儿，他三天没打游戏，天天失眠，还白长了十斤肉。

买方和卖方的审计侧重点有什么不同？

好啦，咱们继续。房产交易不是单方面的事儿，买卖双方各有各的讲究，那审计自然也要分情况嘛。简单说，对于买方来说，审计就是帮你看一下，这套房上头有没有什么抵押啊、查封啊、共有人有没有意见啊，是不是有人偷偷把房子挂在别的地方卖了之类的。你可以把它想象成是为你的钱包开个健康检查，看看这房是不是带病手术。

举个例子，老李在静安买了套老公产房，等他自己终于拿到产证办下来，满心欢喜要交易的时候，忽然发现原产权人没签字同意。这是为啥你猜猜看？因为原产权人去了国外，在国内没有行为能力了，贷款还没还完，代理他做决策的亲戚又没得到授权就擅自做主了。这么一来，交易不成倒好，贷款变数大，原产权人知情权又被忽视了，多了个心结。

对于卖方呢，不一样。他们主要是想给自己把把关，审计主要是帮你看看房子的产权、面积价格啥的资质到底足不足、房产交易税务有没有问题、有没有什么人承担了不该承担的责任等等。你可以把它想象成是一次体检，确保自己这个房子没有潜在的问题要面对。

审计过程需要注意哪些细节？

现在大家知道审计的重要性了，那么具体操作过程中，又需要注意哪些细节呢？这里我可得提醒大家。房产交易审计，一步错，步步错！

一个，一定要查清楚产权属性。是老公产房还是动迁房，有没有被抵押、被冻结。这些东西都能在档案查询里看见。好比你去买车，当然要知道这车是不是大事故车、是不是改装车，对不对？在线下中介那边，可能会听他们的，但你偶尔也会想想，这事儿靠谱吗？选择专业机构比你瞎听靠谱多得多，现在中介藏什么猫腻，我们也知道的。

还有一个重要的事儿，就是价格。经常看到房地产中介报低价，忽悠买家，但你知道吗？备案价在审计里，是一个硬性标准，如果交易价格远低于备案价，实际会影响到税费的计算。你的交易如果被认定为低价，过户的时候除了一般的契税，还有可能被追缴个人所得税，这段时间你可真是要倒霉了。

还有一些细节问题，比如子女教育用房放弃，户口迁移之类的，也是关联审计的。好了，不说了，再说就变讲座了。

当然，如果你没有自己的正规房产，或者是你想卖掉自己的房子再到外面买一套新的，你还需要与评估机构合作进行专业评估。说白了，评估就是看你在交易过程中所能承受的最大限度，比如未来几年会不会有政策变化引发房市下滑，进而影响你的财务安排等等。

什么时候做审计最合适？

各路房产市场风云变幻，但万变不离其宗，就是房子的核心不变。从时间窗口上讲，现场交易前一定要做好审计确认，这是常规流程。但有些时候，比如房子有纠纷或者产权不清的问题，那么你甚至在交易之前就得先解决产权问题，把这个做了完成之后，再进行正常的过户手续。

那种特殊情况，比如离婚析产、继承产权等等，更需要独立的审计。哎呀，有时候真的让人头疼，一堆流程要走，没钱还好办，就是气人。

另外，如果你在考虑按揭贷款的房产交易，那更要考虑审计费用，这笔费用是不小的，但是比起日后可能遇到的风险却远远相形见绌。

我经常说，好的审计就像房产交易的体检，虽然多花些时间，多花点钱，但是能让你问心无愧，少些后顾之忧。

其实呢，房产交易涉及的因素很多，上面这些只是常见方面。如果你打算开展房产交易，往后在签约前，不如多留个心眼，预留几天时间来进行专业审计，尤其是遇到一些复杂情况的交易，少时省那么几次，下次可能就要吃大亏了。