过户之前，这几点你得先搞明白：合同怎么签才靠谱

其实房产交易中最让人头疼的可能就是合同问题了。为什么说房产交易是人生大事，就是因为一旦签了合同，后续改动余地都很小。

我之前有个朋友，买房子的时候合同上面积写错了，等到发现的时候想改，结果立马被卖家反咬一口说他当初就是按这个面积谈的。你看，这种事情多麻烦！

正因如此，合同怎么签才能降低风险呢？

首先，面积一定要核实清楚。无论是买方还是卖方，都要亲自去房产局查询准确的房屋面积，把最终确认的数字写清楚，避免出现误差。违约责任一定要明确，哪个环节出现问题，双方都要承担什么样的后果，写得越细越好，这样才万无一失。

资金监管也非常重要！很多人觉得当场就把房子和 money 交易就end了，其实这些年上海推的网签资金监管制度，就是帮你把钱和房子绑死，只有过户完成，资金才会解冻了。我们买房的可以验证卖家是不是真心愿意卖掉；卖家也可以放心，不用担心钱拿不到。

另外，要记得把各种特殊信息都写清楚，比如：小区里如果有临时规划的商业用地、或者未来可能建地铁，这些都会影响到日后房产价值，也应当在合同中提及清楚。社区票数如果涉及，一定要注明，避免日后扯皮现象发生。

税费方面，千万别迷信那些网上计算器！

到了上海，大家听说最多的大白话就是：啊，上海现在房产交易这么税费高吗？其实啊，确实！但同样也很公平。

我有个表弟，第一次卖房子，被中介忽悠着少报了房产证上的建造年代，结果被税务人员一眼识破，罚款不说还得补交一大笔税。跟你说，这种事一点马虎都不能有，能哆嗦！

上海的房产税费怎么算？主要就是契税、增值税和个人所得税等几个大头，来看看具体情况：

首先，契税确实是买方拿走。新房满五年普通住宅，可能是1%；可是二手房好像更灵活一些。等等，到底怎么算我跟你讲讲：

• 对于个人购方，购买<5年（含5年）的住宅，契税是全额的1%；
• 购买>5年的非普通住宅，不管面积多少，都是3%的契税。

另外，还有一个很重要的附加税，增值税和个人所得税。增值税一般是卖方在房龄<2年起就要交了；如果卖方是<2个年的，免征增值税和城建税。

个税就是个人所得税，这是一项比较苛刻的税。对于卖方而言，主要就是差额个税×20%或者全额个税×1%这两种情况，具体要看你卖房是持有多套还是有没有满五年没有满五年，这个真的需要专业人员仔细核对。

比如，如果卖方有第一套房子，持有超过5年，那么根据目前的政策，无论差额多少，都是免征个税的。给你的建议是，最保险的打法，还是让中介带你去或者请专业人士帮你算算，不然自己算起来真的太头大。

过户当天，这些细节藏着大秘密

等到了过户当天，看似一堆流程，其实不难，反而最可能出问题的有可能就是这些小细节，往往会让你在最后半小时里急得团团转。

还记得我高中之后在一个房产小中介打工那会儿吗？有一单到过户那天，卖家精神异常亢奋跑来，但他在申请贷款时隐瞒了公积金余额，还没签合同就被银行打回来，钱都冻在监管里了，大家当做是交易失败，白白浪费了时间，搞得我被老板一顿爆锤。

首先，你要准备好所有证，包括房产证、身份证件、结婚证书之类的关系证明材料。另外，如果是贷款的，银行的钱一定要早点放过来，最好回来之前就把钱准备好，或者提前叫上公积金快点审批下来用。

过户现场，如果你对电子签名有疑虑，就拿着本人身份证去现场让工作人员帮你操作。之所以有这种说法，是因为现在有些系统或软件，确实是有些卡了，用心太急容易翻车。

好了，过户当天自己最要注意的就是别慌张，每个环节都按照工作人员引导做事，别自己乱来瞎 get，那样最容易出错。最后一点，等待最终的《不动产权证书》下来之后，最好等等再离开，确认纸面信息对自己信息正确无误，才能安心。