上海房产交易税费新政策，9月1日起有大变化！

从我朋友最近卖掉老房子买二套房说起，你可能都没注意到那些悄悄变化的税费政策

最近有朋友卖掉了老房子准备买二套房，结果被告知现在政策有了变化。说白了，现在买房卖房不仅要懂地段、户型这些硬知识，还要懂税。是啊，上海房产交易涉及的税费种类多、变化快，作为买房卖房的人，谁不想把自己的合法权益维护好，把钱花在刀刃上？

其实呢，上海税务局在今年8月底就宣布了房产交易的新政策，9月1日起正式执行。这一变化直接影响到你们的购房成本和交易流程。但别担心，今天就让我用大白话，跟大家聊聊这些变化，让你在买房卖房时既明白该怎么做，也能少花冤枉钱。

增值税改年限计，这哪个点要记好了

针对增值税这个关键税种，现在有了新规定。买二手房的朋友可要注意了，以前是简单按照5年时间来划分。但现在变成了按持有年限长短，收取不同比例。简单说：持有满两年，无论增值多少，统统不用交增值税，但仅限于普通住宅。

举个大哥的例子：老王2015年花了90万买的房子，现在准备卖140万。按照新政策，他持有房子满两年，只需要申报差额部分的增值税，而不是整套交易额。差额也就是50万，这样才能有效降低税负。

个人所得税怎么算，才不会多交一半

说到房产交易中的个人所得税，这句话相信每位购房者都会遇到。但现在计算方法不一样了：从两个方向出发，看哪个便宜你就选哪个。

第一种是差额扣除法，比如我卖房成本减去20%的装修费，剩下的80%再减去交易时的费用来计算税费。第二种是核定扣除法，直接按房屋成交价的1%计算。这两种情况，如果算出的数字相差较大，那就按照算出来的小的那一个来交税。记住，这是修改过后的政策，出发点就是让普通人交得更明白。

这里有个小窍门：持有不满五年的住房，要缴纳差额或全额的20%的个人所得税。很多人都有这个疑问，为什么大家说五年可以免？是因为符合条件的话，可以把超过购买价和合理交易费用的部分，扣除50%后再缴纳20%，这样算下来就能省一笔可观的税款。

土地增值税和契税变化不大，但买房时要注意这些减免费用

好在上海房产交易中的土地增值税，政策变化并不大，实际上仍未“三五成之说”。不过有些新规定倒是更要我们留意了，比如贷款并购成长期缩短等规定。对于很多人而言，可能更希冀了解契税减免政策上的调整。

契税方面，新政策主要是扩大了住房优惠范围。现在购买第二套非普通住房，契税可降至2%？是的，这是官方明确的。除此之外，大户型或豪宅的契税费用差距更是非常显著，基础的使用税法你需要在交易时就确定。

讲到这里，或许有人会怀疑：我家当时买房交的契税费用，和这次公布的有出入？别急，契税的形式主要是依据当地政策与住房套数。所以，如果是第一次置业，尤其在普通住宅，你仍然可以享受最低一成或二成的契税率，这相比之下还是非常优惠。

当然不会就这么结束，未来可期，政策又会有变化

要说一句老实话，作为房产政策，它根本不会“一成不变”，从每年变化的个税到最近的交易行为管理，都还好体现出持续性的操控调整，市场上政策一变再变依然是常态。

我跟你讲，对于有意安家落户上海的朋友们来说，尤其要注意今年下半年到明年这段时间。在购房或卖房之时，尽量选择在上海我眼中处于热门区域又有常见政策优惠的板块。当你真的面对一个具体要操作交易的时候，我会建议你直接上网查询相关细则，或者带上材料去当地税务部门咨询。切记，税是花在交易中一笔必记却容易被忽略的费用，一旦处理没当回事儿，就可能步步可惜。

所以最后我真话实说：保护好自己的合法权益，交税不是小事，有问题问清楚再行动，就能少走弯路，多一分踏实。那时候你我相遇，就是因为我觉得，你能明白我说的话才是真的懂交易，才是真的能落地为真心。